十二五整体规划着重体现着“民生”的重要性，房地产业自然也不甘落后。据悉，在十二五整体规划的基础上，由中国房地产行业协会牵头起草全国房地产行业“十二五”发展规划将充分体现出保障性安居工程的重要性，至少在未来两年里，保障性住房建设将是政府力推的重点工作，2011年和2012年两年内全国保障性住房建成量将达到1300万套。

　　近期听到很多“专家”以民生规划为由，大谈房地产业发展走到了尽头，妄谈房价之高低，特别有甚之提出民生就是降房价这种谬论。不知是否每一位老百姓就此认为，这样的混淆一谈即可体现了民生的根本？最起码是政府为民生着想的表现。

　　从我的角度上理解，民生应是为民最大利益着想的行动，其中政府、集体、行业、社会团体等等都脱离不了民生规划的范畴，并不是简简单单靠保障的问题。而说到房地产业与民生的关系，人们自然而然的会先想到保障性安居工程的建设和降低房价好让自己买的起的问题。想到这些没有错，这些与民生也的确有着相当紧密的关联性。但认为这就是全部，就把房地产业想简单了。

　　地产民生的泛哲学化！

　　 记得月前与曹建海讨论地产与民生的关系时，他曾提到：“房地产不是一个简单的行业问题，而是一个宏观经济问题，更是一个民生问题”。意义在于民生应是站在宏观经济和行业发展之上来看待和考虑的问题。虽然我们二人之间多年来针对房地产业发展的观点和对房价的判断并不一致，但那次讨论却产生了不少相互无法说服却又值得深思的关注点，比如：民生应是产业存在的目的和意义所在；万科曾提过的利润超过25%的项目不做，任志强提出的业权分离都是房地产业在不断创新和完善房地产业自己的弊端；市场需要政府职能部门加强体制建设和监管力度，全指望市场自律是不可行的等等。

　　很长一段时间我都在想，为什么关系到每一位公民基本生存和生活状态，以及基本发展机会、基本发展能力和基本权益保护的民生会很难讨论出一个确切的结果呢？根结正是我们的社会将这个问题泛哲学化的一个结果，大家的不同完全是因为所站角度的不同才产生了更多的不同。

　　我曾经看过一堂哈佛大学哲学课的视频资料，对我看待民生泛哲学化的帮助很大，不妨拿出来分享给大家。课堂上，课座教授要求学生首先把自己看做一名失控火车的司机，眼前就要撞上5名在铁轨作业的工人了，突然发现有一个岔道口可以拐弯，而这个岔道上只会撞死1名作业工人，那你的选择是什么？课堂上大部分学生选择的是拐上岔道只撞死1人，大家认为这样损失最小，是正确的选择（也可以理解为大家认为最优选择是由结果来决定的）。那好，随后转换一下角色，自己不在是那名司机了，而是站在铁轨上方过街天桥上的1名路人，铁轨上没有岔道，但身边正好站着另1名路人，你只要把他推下去，就可以挡住火车救下那5名作业工人，当然，这名路人是要牺牲了，那你会不会把这名路人推下去呢？（这时你的选择还是不是由结果来决定的呢？或者你为什么自己不跳下去呢？）

　　我觉得这里边本身就蕴藏着中国现代房地产业关于民生的很多现实问题，很多人的想法虽然有很强的独立性，却从没考虑过自己的结论与现实的差距在哪里？为什么从2003年易宪容就开始疾呼房价要下跌，却面临7年来房价数倍涨幅的嘲笑；为什么从2007年牛刀霸气十足的赌赢老徐后，却面对2009年楼市触底反弹而面红耳赤。他们都在谈民生，都认为房价跌了才正常，但为什么市场总不按他们的设想而前行呢？问题就在于他们自身的角度问题，虽然他们是外行人这点并不影响他们去说房价，但你明明可以帮助更多人谈民生保障支持不足的实际话题，却非要针对房地产开发商和房价呢，这对于真正有需要帮助的人有作用吗？

　　根据我所讲的那篇视频资料，我们仔细想想，现在的房地产企业像不像正在疾驰的火车，它的目的就是赢利，不光将中国经济送入富强的行列，还将使更多的人为此受益；在铁轨上作业的工人像不像现在的购房者，没有他们火车就不可能行驶，但火车失控之时也可能会伤害他们；政府像不像开车的司机，控制的好，火车就能正常行驶，皆大欢喜。控制的不好，火车完全可能伤人，在处理时就会面临什么方案最优的选择；再说过节天桥上的人，他们下不了狠心用实质手段把别人推到轨道上去阻止火车，自己也绝不会以身试法。他们可能会对别人说，火车是完全有可能停下来的，没停是因为司机没踩撒车；也可能会说司机就没想停车故意让火车撞人，为的是自己赚取的车皮费；或许他还会说他发觉是火车影响了司机，因为火车觉得它已经有了足够强大的智慧和能量；但到头来大家发现被绕进了一个哲学讨论中，说不出对和错，所以搞的大家就会从不同角度就找出了不同的替罪羊声讨。而桥上的人呢，他成了焦点，可他不光还会坐火车，还会坐那名司机开的火车，所以他们更善于用批判的手法展开讨论。

　　太多人谈论30年前的中国如何白分房子，却从不谈有多少人等了几十年分不上房子；太多人谈美国的房子有多便宜，却不谈美国的国情，甚至不谈美国有很多中等收入者因还要交纳银行贷款、物业税和养护费用等需要打几份工才能养的起房；太多的人谈论房地产有多少公司欠税，却不谈房地产业整体的税收贡献；太多的人谈论房地产如何只给富人建房，却不谈一个只有十岁的创新性市场如何改变结构失衡的可能；太多人大谈房地产如何为富不仁，却不谈房地产业解决了多少行业人员的就业问题；太多人大谈房价应该大幅下跌，却不谈房价大跌与房价快涨一样具有危害。

　　难道关注民生就是回到以前搞大锅饭，我们不再用科学的辩证观来看待世界了吗？难道关注民生就是批判富裕，却不提积极地发展了吗？难道关注民生就是房价大跌，让大量的财富缩水吗？难道关注民生就是放弃奋斗，一切等待给予吗？

　　对于任何人来说，谁不想挣大钱，但为什么当别人挣钱的时候我们中的很多人就变得那么的对立？而相对于他们，我更喜欢看房地产业内自己的积极创新，我更喜欢看到各行各业的工作者们努力奋斗。或许社会存在着很多的不公平，但你只要对自己公平些，放弃过度的幻想和嫉妒，自己美好的人生不正在脚下吗。

　　民生下的住房保障难题！

　　 一、保障房建设向租赁性结构调整

　　近些年来，房价问题一直是两会提案中的要点，今年的两会更是有半数提案剑指房价，其中保障与房价的讨论最多。其中，全国政协委员、清华大学经管学院金融系主任李稻葵有关保障性住房的提案中，他的建议是政府应当入市，学习新加坡和香港经验，大量建设租赁性质的保障性住房，然后以这些保障性住房为抵押，以稳定的租金为收益进行大量融资，这样可以解决地方政府住房建设资金问题。单就李稻葵的这个提案，我非常同意保障性安居工程转向租赁性为主的结构，但也不禁问了几个问题，一是地方政府财政收入仍然偏紧的情况下租赁性保障房的先期建设资金从何而来？二是象不同的城市和地区建多少合适？三是哪类标准的人群可入住？四是在中国的户籍制度基础上，象北京这样拥有大量外来人口的城市租赁性房能否真正解决保障的问题？

　　其实，我一直以来都非常反对经济适用房和两限房的建设，因为经济适用房和两限房如果不能在产权问题上解释清楚，会有多少人日后可以通过买卖来变相投资，又有多少人会在摆脱贫困后仍享受保障优势，这对其他人本身就不公平。所以，租赁性保障房的建设比例必须大幅增加，但由此而产生的难题也必须提早解决。否则，在没有量化指标做基础的前提下就会产生更多偷换概念的结论。

　　二、保障下穷富混居的尴尬

　　国内很多城市在保障性安居工程建设上已不再成片建设经济适用房小区了，而是在商品房开发用地里边分出一块配建经济适用房，而将城市长期居住规划变为穷富“同居”的形态。其实在这点上让人很不理解，因为我们根本不知道中国是如何区分“穷人”和“富人”的，更不能理解在高端商品住宅项目中配建低端住房该如何区分规划内容，大锅烩还是一刀切？

　　首先，同一社区物业费用分为高、低两种不光让住户很难理解，也让物业管理很难执行，一个社区执行两套标准显然不太可行。虽然我们在做企业经营时也讲究按服务不同分级定价，但谁对物业公司考虑过，针对高端项目的水电暖工、客服人员的成本与低端项目完全不同，仅工资支出一项就能相差50%以上，更别说维护费用的支出了。

　　其次，社区内部规划不易协调。高端项目在园林、道路、智能化等方面的设施建设与低端项目完全不同。其中高端项目容积率都会尽量低，住户一般好静，而低端项目容积率不会太低，人口密度较大，那么就出现了一个问题，这里的园林和道路该拿来共享吗？当住户每次下楼却发现呼泱泱一堆人占据了大片空间，你认为我还把这当高端享受的社区吗？当我发现只用我三分之一甚至更低价格购买保障房的人就住在一起享受着高端的智能化管理，你猜我会怎么想？再换位思考一下，你天天看着别人乘坐着奔驰、宝马、奥迪拉风般的出入在自己身边时，你心里怎么想？

　　再者，小区周边规划反而更也不易做。保障为主的需求只有基本生活水准的要求，而富裕的人群会有更高层次的服务水准的要求。当高端住户住在鱼龙混杂的地区如何有安全感？天天路过周边脏乱差的环境，他们还认为是住在高端社区里吗？更有趣的是，为了低端生活需求，低廉的交通规划要做好，但你是让富裕的人因方便都去坐公共交通工具吗？如果是，那政府是在帮谁省钱，能真正体现出惠民了吗？如果不是，公共交通工具的价格就会高于低端人群的接受能力，那你做的又是什么？怪的很。

　　实际上我到认为“穷人”和“富人”同居并不能拉近彼此间的距离，反而更容易因理念不同造成心里上的矛盾，对于一座城市的长期发展并非有利。小平同志讲“要让一部分先富起来”是为了拉动社会竞争，推动共同富裕，但因为能力和背景的不同，很多人会走在前面，一部分人会落后，甚至有的人要被淘汰，即使共同拉动，也不能不考虑各自的情况不同瞎拼乱凑，只有在特定环境、特殊安排下组织交流才可行，否则肯定是驴唇不对马嘴了。

　　民生下中产购房的压力

　　在中国，中产是个说不清、道不明的阶层，没有明确的定义来划定。但我们都知道贴近这个阶层的人也是遭受房地产问题之苦最大的人群。从收入角度，他们不太可能象富人阶层那样有各种办法规避支出，也不太可能向低收入人群那样可以享受保障，他们是经济发展的中流砥柱，也是消费和纳税的主力军，却又承担着宏观经济调控下最严厉的制裁。

　　这么多年来，我们无论做没做好保障工作，都是将低收入人群的保障需求摆在首位，往往忽略了中产阶层的需要。大家遗忘了曾经的天之骄子是如何沦落成“蚁族”的；也遗忘了因社会、经济矛盾产生的“房奴”、“卡奴”、“孩奴”等；更遗忘了真正面对高房价的群体正是他们。低收入人群有政府的最低保障，高收入人群有条件过着富裕的生活，难道就这些中产不需要民生的保护吗。

　　据财政部介绍，今年上半年累计，全国财政收入43349.79亿元，比去年同期增加9373.65亿元，增长27.6%。财政收入中的税收收入38611.53亿元，同比增长30.8%；而国家统计局对6.5万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，今年一季度城镇居民人均可支配收入4834元，同比增长10.2%，扣除价格因素，实际增长11.2%。看看我国房地产业，除了开发商在开发和经营阶段说要缴纳的土地增值税、营业税、教育附加税等税种外，购房者还要缴纳契税和暂时取消的印花税。在美国等西方发达国家，购房后可以减免个人所得税，而在我国购房者只是知道需要倾其所有，却不知道这当中有多少都用来缴税了。

　　再反观我们的房地产调控政策。首套房首付比率从两成提升至三成，二套房贷款首付提高到五成，利率还要提升至1.1倍，第三套房不发放贷款等政策，不光在限制投资投机购房需求，更多的是在影响改善居住条件的需求，社会中恐怕不知道还有相当大一部分城镇居民还住在一震就塌的预制板楼房中吧，更不知道我国城镇居民住房成套率还很低的现状吧？压抑了的改善性需求不也压抑了大家追求幸福的道路吗。

　　购房资格限定的政策，这条会主要针对外来人口进行控制，特别是说明了无法提供本地一年以上的个税纳税证明或社保缴纳证明的人根本不允许你购房。北京每年新增外来常住人口超过60万，算下来至少有10万套购房需求被压抑至来年方能逐渐释放。这不光给了本地户籍人口轻松入市的时机，也间接抬高了房屋租金水平，现在“蚁族们”不光买房无望，估计连租房都困难了。

　　十二五计划中又谈推进房产税改革，这个被认为是压垮高房价最后一根稻草的政策，着实让市场捏了一把汗。叶檀认为房产税的推出之时就是房价暴跌之日；郎咸平认为房产税治标不治本；谢国忠认为房产税相当于加息效果；董藩认为房产税前途光明，道路没有。其实无论房产税征与不征，开征的难度有多少，征收的公平不公平，无疑于还是加税。对于在购房中承担了大量税赋的购房者来说都是增加了不小的生活成本，尤其是购买了商品住宅的中产阶层而言，既承担了过高的社会责任，又要承担新的生活压力。他们不禁会想，谁交的个税最多？谁交的养老保险最多？谁对社会经济发展贡献最多？怎么我们就得不到呵护呢？一位著名的经济学家曾向我讲起中国需要的是个椭圆形的社会形态，但现在却是看到一个杆子都快断了的杠铃，“中产”在其华丽的面纱下，表现的却是千疮百孔的身躯。

　　相对而言，这次重庆市财政局公布的全市主城区首套按揭购房财政补助政策却又露出了一丝阳光，该规定从购买住房并支付按揭本息的首月起算，连续12个月止为一个补助年度。在补助年度内，以实际缴纳的个人所得税的40%为限。高于按揭本息的，按按揭本息额度给予补助；低于的，按个人所得税40%的额度给予补助。总累计补助金额不得超过住房总价的30%。这条地方政策让我们看到了返利于民的形式，不失为一种政府行为上的进步，开创了一条为人佩服的先河。为当地挽留高端人才，增强城市竞争力，解决日益严峻的城镇老龄化严重的问题奠定了坚实的基础，值得全国学习。

　　当我们的思想得不到统一，也就无法明确地产民生的定义。在没有明确定义的前提下，就建立不出长期有效的制度。没有长期有效的制度保障工程自然就很容易失去目标，沦为偷换概念工程、面子工程。而在没有保障的前提下，就根本谈不上增加消费扩大内需的基础，从“国富”到“民富”就更无从说起。 让我们坚信解决困难的办法总比困难多，没有事情可以难倒一个正在崛起的民族和国家，她靠的是统一的思想，积极进取的心态，支持着我们不断开拓新的纪元，消除困难与隔阂，最终用坚实的脊梁屹立于世界之林。